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珠海市自然资源局关于印发珠海市城市更新项目供地方案编制和实施工作指引的通知

横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位:

  《珠海市城市更新项目供地方案编制和实施工作指引》业经市人民政府同意,现予以印发,请遵照执行。实施过程中遇到问题,请径向市自然资源局反映。

珠海市自然资源局

2020年6月24日

珠海市城市更新项目供地方案编制和实施工作指引

  第一章  总  则

  第一条为规范城市更新项目供地方案编制和供地、建设手续办理,保障城市更新单元规划实施,根据有关法律法规和政策,结合本市实际,制定本工作指引。

  本工作指引所称供地手续,是指签订土地出让合同,办理建设用地规划许可证。

  本工作指引所称建设手续,是指办理建设工程规划许可证、施工许可、规划条件核实和竣工验收备案。

  第二条本工作指引适用于本市行政区域范围内改建类和拆建类城市更新项目供地方案的编制和实施工作。

  第三条城市更新项目供地方案编制工作应当坚持依法依规、实事求是的原则,充分考虑项目分期建设、回迁物业建设及公共利益项目建设等安排,保障城市更新单元规划实施。

  第四条城市更新项目供地方案草案编制、组织审查及报批工作,由各区人民政府(管委会)、城市更新主管部门及市自然资源主管部门派出机构等相关部门按照《珠海市城市更新项目申报审批程序指引(试行)》(珠府〔2018〕44号)及《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号)等有关规定予以办理。

  本工作指引所称各区,包括横琴新区(即横琴、保税区、洪湾片区一体化发展改革新拓展区,下同)、各行政区及经济功能区。

  第二章  供地方案编制

  第五条供地方案应以宗地为单位,逐一说明以下基本内容,符合本工作指引第六条规定情形的除外:

  (一)用地单位;

  (二)主要用地规划条件,包括但不限于用地面积、土地用途、容积率、计容积率建筑面积、建筑覆盖率、建筑限高、绿地率;

  (三)土地使用年限;

  (四)供地方式;

  (五)地价计收涉及《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号)规定复合情形的,需具体说明区分情况。

  本工作指引所称宗地,应与城市更新单元规划的具体地块对应一致。

  万山区涉及以建筑基地面积供地的,应在宗地主要用地规划条件中注明“用地面积按建筑基地面积核算”。

  第六条补公用地交回政府另行建设安排,但用地单位、主要用地规划条件、土地使用年限、供地方式暂未明确的,可仅说明用地面积、土地用途。

  第七条涉及补公项目的,应在供地方案中明确以下内容:

  (一)独立宗地的,明确项目用地单位、建设单位、用地位置、主要用地规划条件及建设成本等;

  (二)非独立宗地的,明确建筑规模、建筑功能、土地用途、建设成本以及项目建成后产权移交处理方式。

  本工作指引所称补公项目,是指在同一城市更新单元或控规编制单元范围内或经市政府批准,由城市更新项目实施主体代建,并在建设完成后按照土地使用权出让合同和项目实施监管协议将产权移交或物业、设施直接移交政府的项目。

  第八条补公项目需核定建设成本的,按照以下方式处理:

  (一)与城市更新项目共用宗地的,由区城市更新主管部门委托地价评估机构,在地价评估时按照相应评估规范予以评估确定,市、区政府要求采取本条款第(二)项方式处理的除外;

  (二)其他项目,由实施主体编制可行性研究报告,并按照企业投资项目审批程序申报,以市或区发改部门出具的投资审核意见确定的投资估算进行首次核算,以市或区财政清算确认的建设成本为最终核定数;

  (三)暂未确定准确数额的,应在供地方案中明确具体核算方式和标准,并在地价评估结果出具前予以核定。

  第九条涉及国有未出让用地纳入更新单元范围一并协议出让的,应在供地方案中明确一并协议出让的土地面积、占更新范围内改造前已供用地总面积的比例及相应计地价的土地用途及建筑面积等情况。

  涉及国有未出让用地纳入更新单元范围与补公用地整合使用的,应在供地方案中明确与补公用地整合使用的土地总面积。

  第十条出让宗地涉及原以划拔方式取得土地使用权的,应在供地方案中明确以下内容:

  (一)准予按原土地用途转变为出让方式;

  (二)土地使用年限按照《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号)文处理;

  (三)实施主体在办理项目供地手续时一并完善按原土地用途补办出让的相应手续,补缴相应划拨土地使用权转变为出让方式地价款。

  第十一条原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定的部分,应在供地方案中说明相应具体用地面积及处置方式。该部分用地如结合城市更新单元规划研究确定相应地块四至范围及规划条件的,应在供地方案中一并予以说明。

  第十二条按照相关规定须开展土壤污染状况调查的,按照以下方式处理:

  (一)本工作指引出台前供地方案已报至区政府(管委会)审批的,应在签订土地出让合同前取得调查结果;

  (二)本工作指引出台前城市更新单元规划方案已通过市规委会审议、未报至区政府(管委会)审批的,应在城市更新单元规划方案和供地方案报批前取得调查结果。

  (三)其他情形的,应在城市更新单元规划方案提请市规委会审议前取得调查结果。

  第三章  供地方案实施

  第十三条补公项目采取直接移交方式的,应以政府指定部门或机构为用地单位,以实施主体为建设单位,供地方式按以下方式处理,涉及补缴地价的,由用地单位缴交:

  (一)符合划拨目录的,采取划拨方式供地;

  (二)不符合划拨目录的,采取协议出让方式供地。

  第十四条用于建设村集体物业的用地,应当以村集体经济组织为用地单位,以实施主体为建设单位,采取划拨方式供地。

  第十五条符合以下情形的补公项目,不得在城市更新项目地价评估中考虑其建设成本对城市更新项目土地价值的影响:

  (一)由城市更新项目实施主体捐建的;

  (二)由城市更新项目实施主体建成后无偿移交的;

  (三)由城市更新项目实施主体建成后政府收购的。

  涉及补公项目且不属于本条前款规定情形的,在城市更新项目地价评估过程中,以相应用途单宗土地市场评估价为基础,结合《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号)以及补公项目建设成本等因素,采取总体核算方式确定应缴地价评估结果。

  按照本工作指引第八条规定第一款第(二)项处理建设成本的,补公项目建设成本先按估算数据核算。清算核定的建设成本与估算不一致的,在项目地价结算时应按清算核定的建设成本进行地价款多退少补。

  涉及多宗用地的,以供地范围整体实施地价评估。

  第十六条涉及分期供地的,地价实行总体评估,逐期缴交。

  各期地价评估结果,按照以下步骤处理:

  (一)依据项目总规划经济技术指标和《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号),核算项目整体不计收地价的各用途具体建筑规模;

  (二)依据各期用地规划经济技术指标占项目总规划经济技术指标的比例,逐一用途核算各期不计收地价的各用途具体建筑规模;

  (三)依据各期用地规划经济技术指标与不计收地价的各用途具体建筑规模,核算应计地价的各用途具体建筑规模;

  (四)逐期以相应用途单宗土地市场评估价为基础,结合《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号)以及同期开发建设的补公项目建设成本等因素,采取总体核算方式确定该期应缴地价评估结果;

  (五)不足核算的部分,纳入下一期地价处理;下一期地价仍无法处理的部分,方可归入上一期地价处理。

  本工作指引所称“总规划经济技术指标”及“各期用地规划经济技术指标”,以城市更新单元规划及供地方案批复确定为准。

  第十七条涉及补公项目的,应在《“三旧”改造项目实施监管协议》中以补充协议的方式明确一下内容:

  (一)建设内容,包括但不限于具体规划设计条件;

  (二)建设标准;

  (三)验收交付方式,包括但不限于验收单位、接收单位、产权登记手续办理方式及相应税、费处理;

  (四)其他需说明的内容。

  采取产权移交方式的,补充协议甲方为产权接收单位,乙方为实施主体,丙方为相关行业主管部门及区城市更新行政主管部门;采取物业直接移交方式,补充协议甲方为用地单位,乙方为实施主体,丙方为相关行业主管部门及区城市更新行政主管部门。

  第十八条涉及工业或新型产业项目的,应按照相关规定在《“三旧”改造项目实施监管协议》中以补充协议方式明确产业类别、投资、产出、税收等产业监管有关要求。补充协议甲方为工业或新型产业行政主管部门,乙方为实施主体,丙方为区城市更新行政主管部门。

  第十九条涉及村民及村集体物业的,应在《“三旧”改造项目实施监管协议》中以补充协议的方式明确项目补偿安置保证金返还条件等有关监管要求。补充协议甲方为村集体经济组织,乙方为实施主体,丙方为镇人民政府(街道办事处)、区农业农村行政主管部门及区城市更新行政主管部门、补偿安置保证金缴存所在银行。

  第二十条符合本工作指引第十三条、第十四条规定情形的用地,项目立项备案及各项供地手续、建设手续可由用地单位统一出具委托函,由实施主体具体办理。涉及需加盖单位公章的,由实施主体作为建设单位予以代章处理。

  本条前款所述项目立项备案及各项供地手续、建设手续和竣工验收手续各类许可证书应按本工作指引第十三条、第十四条规定注明用地单位为政府指定部门或机构,建设单位为实施主体。

  第二十一条涉及分期供地的,逐期签订土地出让合同,并按宗地办理其他供地手续和建设手续。

  第四章  附  则

  第二十二条本工作指引由珠海市自然资源局负责解释。

  第二十三条本工作指引自2020年6月24日起施行,有效期三年。




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